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成都東進對金堂房價的影響:淮州新城房價會如何變化?

2018-08-15 08:50:37 想住成都 瀏覽:

上周,據金堂交通運輸局透露,淮口南站已于日前通過招標,預計今年11月將開工建設。

它到達成都東站僅需18分鐘,將拉近與主城的城市距離,這對于金堂是利好,讓不少人不自覺得又將其與房子聯系了起來。

所以,金堂究竟如何?

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去年,我們曾經說過“成都的下一個十年,就在這里”,繪寫東進。

最近,因淮口南站新建的消息而備受關注的金堂,以及它的下屬鎮淮口(淮州新城),受到了東進什么樣的輻射?

東進在金堂落地,無論規劃還是產業,淮州新城吃下的紅利都遠大于金堂縣城。

金堂縣城,主要以一直以來在發展的旅游、知識、體育為產業支撐,并未有什么其他轉變方向的大動作。

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(金堂縣城產業規劃,圖片來源于網絡)

而淮州新城則在原來工業的基礎上(成阿工業園、淮口工業園),開展通用航空、智能制造、節能環保三部分新產業,并利用淮州新城的交通資源,涉獵物流。

注意:淮州新城規劃的通用航空機場是專門承擔除個人飛行、旅客運輸和貨物運輸以外的其他飛行任務,與民用機場有較大差別。

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(淮州新城規劃,圖片來源于網絡)

其實,金堂乃至淮州新城的發展思路,在2017年4月東進、南拓、北改、西控的基調明確時,就已經定向。

雖隸屬金堂,但是被龍泉山隔在東邊的淮州新城,因為下風下水的地理條件,這塊地界注定被工業、制造業等產業布局。

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(淮州新城工業園區的煙囪)

一方面,產業既不會影響到龍泉山以西成都主城的環境,另一方面產業拉來的GDP,不可估量。作為參考,擁有大量產業支撐的龍泉驛區,在歷年的各區縣GDP排名中,基本上位列前三。

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(東進規劃圖,圖片來源于網絡)

也正是這座龍泉山,把金堂縣城和淮州新城分割成了兩個戰場:產業發展看山東側的淮州新城,房產主力則在山西側的金堂縣城。

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金堂地價的上升幅度十分驚人。

在2016年時,其地價僅以百計算。

到了2018年2月,久違供地的金堂連放三宗,均由金堂縣興金開發建設投資有限責任公司競得(實際控股:金堂縣國有資產管理委員會辦公室),地價最高達4200元/㎡,刷新了整個金堂的地價。

2018年7月5日,金茂、世茂、保利手拉著手,分別以2940元/㎡、3000元/㎡、3225元/㎡的樓面價進入金堂市場。從地塊來看,三宗連襟地塊緊挨恒大御景半島,周邊還有藍光觀嶺國際社區。

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(7.5土拍,三宗連襟地塊)

值得注意的是,7月5日土拍中,除了競得地塊的三個大開發商,還有龍湖、金科、人居、雅居樂等開發商參與,仿佛像是去年的青白江和新津,大量大型房企的關注,讓它的未來空間有所可期。

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在515限購后,成都的三圈層開始初露苗頭,新房價格不再局限在“千”,成功破“萬”后直逼主城。

而金堂雖然也有上漲趨勢,但是與三圈層其他區域相比,勢頭沒有那么猛烈,515限購后整體均價僅有400元/㎡的漲幅。

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(數據來源于銳理)

穩中有微漲的現象,在縣城內幾個多次開盤的項目也有體現。

「恒大御景半島」和「藍光觀嶺國際社區」兩項目,均依靠著裝修溢價的方式,價格逐漸抬高。

而「和裕印象三期」則開一次漲一點,兩月內最高價差達千元。

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(數據由想住統計)

金堂縣新房價格的上升,好像并沒有影響大量的購房熱情。

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(數據來源于銳理)

在近半年的銷售面積數據表現中,金堂力壓其他區縣市,穩坐上位圈。

這其中的緣由,主要歸功于金堂的一直有著較大的供應量,再加上金堂整體價格偏低以及東進規劃和有山有水的居住環境,購房者接受度較高。

像是區域內大開發商(恒大、藍光)的項目,雖保持著“月月開盤”的超快推進速度,但基本上每次都引發了2000余人的參與。

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我們老生常談的“倒掛”,在金堂也有所顯現。目前區域內二手房大多聚集在金堂縣城,均價7000-9000元/㎡。在后期三圈層購買力整體變弱的情況下,與新房相比,二手房將更不具備吸引力。

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上文中已經很清楚的說到,當下的房產主力位于金堂縣城。淮州新城因為與金堂有著30多公里的距離,不能享受到金堂的生活配套,未來大力發展的將是產業。

在居住層面上來看,金堂縣城價值更高。在“東進”光環的籠罩下,這片土地正在快速發展當中,交通的加速鋪進、產業的支撐,對于經濟發展多少有拉動作用。

環看三圈層,金堂的價格水分并不太大。生活、工作在金堂的購房者擇優上車,避免后期水漲船高。不在乎距離的養老人群、長期投資人群可以關注。

不過就當下的走勢來看,成都三圈層房價可能會有劇烈波動,不避免會出現開發商為了搶客,以價換量,尤其是現在過分超出價格預期的區域(比如青白江)。同為三圈層的金堂,也許會受到市場情緒的波及。再加之,淮洲新城的產業有一定距離,如果未來其本地購房者的住房需求全部內部消化,支撐金堂的“樹枝”將岌岌可危。

以時間換空間,需要的不僅僅是勇氣而已。

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